关键是曜珹里精装限价仅仅约33150元/㎡，只有二手价的一半不到，而且起步户型仅仅约140方，也就是杭州主城叠墅罕见的下探到了550万级。小区出门很快就能上留和路、天目山西路和绕城高速，等于直达杭州中心商圈和…

华景川.曜珹里

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开年一个月，新房供应荒，二手成交热，2023年杭州楼市回暖已定。

特别是整个大城西乃至杭州主城的改善，正面临史无前例的“叠墅荒”。

无论是滨江F4还是云城或者三墩北红盘潮都是高层，即便把周期拉长到过去两年，从 大城西核心区面世的近30个项目中，纯叠墅项目只有不到5个。

从千万级的湖境云庐、镜溪绿汀、天空之城叠墅、晓月澄庐到三千万级的西溪云庐，大城西的低密项目数量对比相邻板块是肉眼可见的少。

要知道晓月澄庐最后清盘时，120多套房子吸引了近4700户登记，虽然总价过千万但中签率拉到了2.31%，创造杭州同级项目的最低中签率记录。

放到茫茫二手中，这种低密荒更加“惨烈”， 整个未科的叠墅二手挂牌量只有高层房源的10%左右。

其中湖境云庐和天空之城叠墅的挂牌均价更是超8万/㎡，而且房东心态惜售明显。

所以，低密产品无论在未科“打新”还是二手市场，要么数量断供，千万级门槛也挡不住千军万马；要么价格断档，优质二手基本1500万起步。

好消息是，这种“断供+断档”的“叠墅荒”即将被打破，擘画杭州主城低密生活的华章即将拉开。

国企余杭交通投资集团和杭派精工华景川集团联袂打造的“国企华章”— 曜珹里即将耀世登场， 纯粹的四层精装叠墅产品，建面约140方~190方，规划仅324户。

兼具品质匠心与安全放心的曜珹里，离绿汀路TOD和西溪都不远，算是“西溪豪宅带”叠墅。

而且 容积率只有1.2，对比晓月澄庐、湖境云庐、镜溪绿汀的1.5的容积率，曜珹里的地块属性更难得。

关键是曜珹里精装限价仅仅约33150元/㎡，只有二手价的一半不到，而且起步户型仅仅约140方，也就是杭州主城叠墅罕见的下探到了550万级。

550万级，是多数大城西中产能够得上的“人间值得”，也可能是普通人最接近杭州主城四层叠墅的机会。

曜珹里效果示意图

事实上，曜珹里一经亮相，就点燃了大城西人的“小和山情结”。

曜珹里的临时展厅基本人头攒动，因为它的选址独具慧眼，背靠“西湖后花园”小和山的宝寿山，既紧挨未科核心区，又与西溪湿地和之江午潮山无间相融。

“杭州主城+文化IP+自然风物+咫尺绿汀路”加持之下的曜珹里，就是杭州人传统印象中的“西溪豪宅带”。

西溪湿地实景图

它到杭州绿肺西溪湿地仅约3公里，刚好在西溪湿地、西湖群山、小和山和午潮山围合而成的“西湖西山林谷地”中，自然天赋异禀。

还背靠小和山大学城，作为浙江省五大高教园区之一，聚集了浙江工业大学、浙江科技学院、杭州外国语学院等院校，居住圈层主要是高校老师、留学生、画家、设计师等等，人文氛围浓郁，生活氛围舒适，配套丰富齐全。

还有千年沉淀的宝寿禅寺文明在侧，也是杭徽古道的重要节点，宝寿山景区更是一片不事雕琢的湖山野趣之地。

往南仅约3公里，就是杭州四大国家级风景区之一的午潮山国家森林公园，这是西湖群山之首，更是西溪源头，天然林木覆盖率高达67.5％，夏不酷热、冬不奇寒，平均温度约16.5℃。

而 曜珹里既长在森林里，又连着城市芯。

小区出门很快就能上留和路、天目山西路和绕城高速，等于直达杭州中心商圈和浙江省其他地区。

而且今年1月，“第三中心大动脉”的良睦路，启动南延隧道至小和山工程的招标，等于把未科核心—闲林片区—小和山直接打通，未来从曜珹里出发，通过良睦路隧道仅十来分钟即可到达绿汀路TOD，在杭州西站畅达全国。

绿汀路规划示意图

最关键是 已经在地铁四期中批复的12号线，个人预计规划的黄泥坞站离曜珹里仅500米左右。

12号线作为杭州西部的“南北快线”，直接让曜珹里处于杭州主城西翼“云城—未科—之江”的轴心位置。

以上，我觉得 曜珹里，是未科红利、主城烟火和西溪风情的最佳低密结合体之一。

而这个结合体除了强大的地缘号召力，更在于其不甘平庸的产品力。

杭州主城低密叠墅本就少见，四层精装叠墅更是罕见。

容积率仅1.2的土地上，曜珹里全部都是4层真叠墅，只有上、下两叠，建筑低矮，坊巷舒朗。

项目效果示意图

同时，建筑立面简约时尚，宽大的挑檐与大面积玻璃的高级运用，利落的横向线条让曜珹里在板块内饱含少有丰盈感和艺术感。

从未科望去像一艘扬帆启航的船，在小和山中又像是露营的一朵帐篷。

曜珹里遵循北低南高的自然山地肌理，所有房子依坡而建， 南北形成11米的退台高度，四级坡地抬高寓意着步步高升。

加上十分阔绰的楼间距，曜珹里每一处园内空间都被精心规划，通过一轴·一环·多巷的景观构建出一幅时代罕有的「立体山水画卷」。

正如宋代苏轼《题西林壁》所言：横看成岭侧成峰，远近高低各不同。

项目效果示意图

曜珹里的“不同”，在于汲取了更高级、更精致的现代元素，与自然山林合而为一、新古辉映。

比如“一轴”中的仪式性景观轴，小区入口处就有叠级水景，穿过酒店式归家的迎宾楼，踏水而归，演绎出「步移景异」的视觉美学，让业主归家路上相伴风景、谈笑风生。

比如“一环”中的功能性漫步环，约600m环形跑道串起各个功能区和景观，让长廊、高墙、山石、绿植的园内风景与周边环绕的山体，形成远近相宜、动静结合的优雅情致。

比如“多巷”中藏在不同楼间的多重院落园林，包括云薇落影、乌桕林语、金叶满庭、林栖枫径等的错综演绎，展现出四季变化。

还有融合在宅间的轻氧运动院落、“沐屿森林”儿童院落、 花艺品茗院落等功能完善的休闲配套，这里装得下全龄段的“十二时辰”。

就像柯布西椰的《光辉城市》所写：“当居住真正融于自然，人类才能回归内心和谐的源泉。”

一座飘落在未科和小和山之间的曜珹里，或许就是杭州主城中产与西溪自然最完美的和解。

除了小区配置和外在配套，曜珹里的空间注入了 “排屋化”的设计理念和“无边界”的居住体验。

建面约140-190㎡精装双叠中，虽然建面不大，但通过“少梁化”整个空间就不会受到“传统墙面”的限定，大面宽加上 约3.2m的墅级层高，横向和纵向的双重提升，让整个室内充满了通透性、延展性，得房率超高。

B1户型示意图

B2户型示意图

上下叠都能拥有地下空间，它可做酒窖、健身房、瑜伽室，甚至是影音室、工作室……令人心旷神怡。

下叠业主有坡地上的院子，其实也是幕天席地的一方露台，可以在家门口的绿地上，来一场“说搭就搭”的露营，不用担心堵车、公园封锁，在家就能呼朋唤友，这不就是当下中产们最时髦的生活方式？

项目效果示意图

上叠自然是享受空中花园，清晨于露台吐故纳新，肆意呼吸山林的鲜氧；傍晚一家人于露台之上，山林夜色和霓虹城市跃然眼前，多么恬静美好的一张定格照。

至此，我才明白这就是曜珹里一直描述的「 静奢臻境」。

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在这个不断加速的时代，没什么比缓慢更珍贵。

正如 杭州主城不缺高层，也不缺大平层，缺的是在原野中放空自我的低密居所。

从天目山西路往南一拐到曜珹里，连车带人都进入了静音模式，两侧是青绿的山野，静谧的山森，细雨中能听得到鸟鸣。

而且 这样一片历史与未来兼具的热土上，良睦路南延和12号线已纷至沓来，曜珹里与未科的产业、西溪的繁华同频接轨只是时间问题。

项目效果示意图

在楼市预期升温的当下，曜珹里却守住了550级的精装叠墅门票，不到主城核心区三房的成本，对比那些千万级总价以上、万人独木的改善红盘，只要多加十几分钟的路程，换来的却是中产梦寐的“离尘不离城”。

一套曜珹里，包含主城、山景、地铁、森活，恰好能兼顾中产们的通勤刚需和理想改善。

我喜欢这句话：如果没法给生活更多时间，那就给时间更多生活。

亦隐亦繁华的曜珹里，意义正在于此。

华景川.曜珹里

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